г. Уфа, Проспект Октября, д. 120 +7 (347) 279-06-65

«Уфимские ведомости»: На помощь памятникам старины

Главная Новости «Уфимские ведомости»: На помощь памятникам старины
«Уфимские ведомости»: На помощь памятникам старины

На помощь памятникам старины Казалось бы, есть исторический объект – бери и реставрируй! В действительности сказать легче, чем сделать. Сама реставрация настолько дорогостоящее мероприятие, что не каждый желающий потянет. При этом инвесторы сталкиваются со множеством подводных камней. Депутат Горсовета, руководитель рабочей группы по вопросам сохранения исторического облика города и привлечения инвестиций в реставрацию памятников архитектуры Руслан Зайнуллин предложил новый механизм - создать единого городского оператора по реставрации памятников старины. Чем новая структура сможет помочь объектам культурного наследия и тем, кто хочет заниматься их восстановлением?

- Планируется, что созданный в форме акционерного общества оператор получит от города объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии. Он возьмет на себя функции застройщика при их реставрации с привлечением средств частных инвесторов. Инвестор выдает некое техническое задание, а оператор берет на себя роль заказчика, взаимодействует с надзорными органами - Башкультнаследием, с администрацией города, получает разрешительную документацию, контролирует ход подготовки проектной документации, работу специализированных организаций, имеющих допуск к реставрационной деятельности и так далее. То есть оператор поможет инвестору преодолевать различные бюрократические барьеры, а это в свою очередь гарантирует завершение реставрации объекта.

- Сейчас на каких условиях здания-памятники передаются частным инвесторам?

- Город обязан либо реставрировать, либо консервировать объекты, которые находятся в муниципальной собственности и пребывают в неудовлетворительном состоянии. Однако это - дополнительная нагрузка на бюджет. Так что эти старинные здания на данный момент являются скорее не активами, а пассивами города. Сегодня есть два инструмента для того, чтобы вовлекать их в деловой оборот. Первый - выставление на торги, победитель которых обязуется реставрировать здание согласно его охранному документу. Но такая схема не показывает достаточную эффективность. Предприниматель видит для себя интересные условия – отдельно стоящее здание, в центральной части города, приемлемая цена, но при этом он не представляет ту финансовую нагрузку, которую повлечет реставрация. Поэтому многие предприниматели, забирая такой объект в аренду, своего обязательства не выполняют.

Второй инструмент предоставляет федеральный закон о приватизации. В нем есть отдельное положение о приватизации объектов культурного наследия - так называемая продажа за рубль. Город как собственник объектов готовит эскизный проект реставрации и уже с ним продает здание с торгов по цене от одного рубля (конечно, цена может поменяться по итогам торгов). Пока эта схема в Уфе не реализуется из-за того, что необходимы средства и исходная документация для разработки эскизного проекта. Несколько старинных домов в муниципальной собственности - это не памятники на госохране, а выявленные объекты культурного наследия: по ним не проведена государственная историко-культурная экспертиза, не принято решение о включении в реестр, не сформированы предмет охраны и зоны охраны. Без этих сведений разработать качественный эскизный проект нельзя.

На сегодняшний день экспертизы и решения от Башкультнаследия ожидают более 4000 выявленных объектов культурного наследия по всей республике, бюджетного финансирования у ведомства на оплату работ не всегда хватает, приоритет получают знаковые для региона объекты. В итоге по «выявленникам» для муниципального собственника затраты становятся ещё выше, в нынешних условиях муниципалитет не может заложить их в бюджет.

- В Уфе нет инвесторов, которые могли бы взять расходы на себя?

- Озвученное нами предложение по созданию оператора позволит вести разработку эскизного проекта в том числе и за счет средств заинтересованных частных лиц. Здесь закон нас не ограничивает. Но это не значит, что мы отдадим на откуп бизнесу все вопросы: созданное акционерное общество (оператор реставрации) остаётся в собственности города. Сами здания не переходят в пользование или владение инвесторов, пока не пройдут приёмку комиссии, подтверждающей, что требования проекта реставрации соблюдены.

В состав комиссии войдут как представители администрации города, так и представители надзорного органа – Башкультнаследия. Таковы условия приватизации объектов культурного наследия, заложенные в федеральном законе. Этот вопрос немаловажен, ведь объекты, о которых мы говорим, расположены в исторической, центральной части Уфы. Их состояние влияет на качество городской среды, деловой и туристический потенциал столицы Башкирии.

Самый яркий пример – «Арт-квадрат», где предприниматель за счет собственных средств разработал проект и отреставрировал сразу несколько объектов культурного наследия, объединив их в единое творческое пространство. Еще один удачный пример – реставрация старинной пекарни на улице Красина, которую ведет архитектор Павел Мазин. Они еще раз подтверждают потенциал исторических зданий в плане их вовлечения в деловой оборот.

- Создание оператора могло бы помочь в таких тяжелых случаях как, например, решение проблемы дома Видинеевых?

- В том числе. Ведь в чем проблема этого здания? Его собственниками, помимо администрации города, являются частные лица. И они наравне с муниципалитетом несут обязательство по сохранению постройки, но не выполняют их.

Есть несколько путей решения. Первый – может через суд добиться реставрации либо консервации объекта, чтобы остановить дальнейшее разрушение. В этом случае ответчиками будут и частные собственники. Второй – добиться изъятия частной собственности и реставрировать особняк, как муниципальный объект. Третий – наладить взаимодействие с собственниками, которые могли бы передать свои помещения оператору, реализовать схему муниципально-частного партнерства.

- В Госсобрании–Курултае РБ вы представили законодательные инициативы, касающиеся объектов культурного наследия. В чем они заключаются?

- Есть ряд пробелов в законодательстве, из-за которых возникает недопонимание между органами местного самоуправления, частными партнерами и надзорными органами. Так, муниципалитеты не уведомляют о выявлении новых объектов культурного наследия, что затрудняет их включение в градостроительные планы. Некоторые здания находятся в перечне выявленных объектов культурного наследия более срока, установленного федеральным законодательством. Нередко они выявляются уже после утверждения проектов планировки и межевания территорий, при этом администрация города принимает на себя риски по финансовым претензиям со стороны заказчика. Для понимания – речь здесь идёт о десятках или сотнях миллионов.

Собственники старинных зданий крайне неохотно выполняют предписания Башкультнаследия по сохранению вверенного им объекта, а часто вовсе игнорируют, но механизм по понуждению к исполнению или изъятию в судебном порядке не используется.

Что мы предлагаем? Один из главных моментов - установить максимальный срок пребывания объектов культурного наследия в реестре выявленных, ограничив его одним годом. Еще предлагаем обязать Башкультнаследие уведомлять собственников исторических зданий в случае, если объект, которым они владеют, попал в перечень выявленных. К сожалению, для многих правообладателей становится неприятным сюрпризом, когда их объект оказывается в этом списке, возникают конфликтные ситуации. Мы стремимся к тому, чтобы сделать процедуру более прозрачной.

- Процедура реставрации тоже нередко становится предметом споров…

- Мы конкретизировали требования по воссозданию утраченных объектов культурного наследия, чтобы не возникало ситуации, когда реставрация идёт не по историческим документам, а по наитию архитектора или заинтересованного лица. Процесс до сих пор до конца не регламентирован.

Основная проблема, которой мы бы хотели заняться в этой связи – формирование предметов охраны культурного наследия. Сегодня многие охранные обязательства детально не разработаны, владелец должен сохранить облик здания целиком, до последнего гвоздя. Это требует длительных изысканий, ведь старые дома многократно ремонтировали, обновляли. Порой оказывается, что в особняке 18 века от того времени остались только стены и фундамент. Такое щепетильное отношение актуально для памятников зодчества, но в Уфе старинные дома чаще признаются памятниками культуры, а не архитектуры.

Проще говоря, речь идёт не об уникальных зданиях, а о постройках, характерных для своего периода и связанных с деятельностью известных исторических личностей. В таком случае для жителей и гостей города ценность представляет не материал, из которого собраны стены дома, а общее архитектурно-пространственное решение здания, внешний облик исторических улиц и кварталов. Поэтому мы предлагаем формировать предмет охраны так, чтобы сохранить или воссоздать исходный облик здания можно было за разумные средства.

Модернизировать проекты нужно потому, что планировки старых зданий не предусматривают их использование в современном контексте: под кафе и рестораны, магазины или офисы. Например, если сохранить планировку жилого особняка, то по требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам в нём не получится разместить кухню.

Мы бы хотели, чтобы малому и среднему бизнесу снова стали интересны исторические дома. Почему «снова»? Несколько лет назад федеральные требования к сохранению памятников стали строже, стоимость и сроки реставрации увеличились. В Уфе большая часть проектов реставрации была реализована до того момента, в новых рамках редко удается создавать экономически эффективные проекты.

- Почему вы решили заняться проблемой сохранения зданий-памятников?

- Прямого отношения к этой теме я не имел, сталкиваясь с ней в своей основной деятельности лишь относительно, так как объекты культурного наследия порождают зоны охраны, ограничивают участки использования. Но я увидел в них не проблему, а потенциал. Сегодня в центральной части Уфы мало площадок, пригодных для создания новых объектов. Плотность застройки уже довольно высока, но кварталы разобщены – нужно внимательнее работать с теми зонами, которые «выпали» из использования.

Выявление объекта культурного наследия без ведения дальнейших работ (экспертизы, проект реставрации) зачастую останавливает развитие целого квартала на годы. Это не просто нерациональное использование территории, но и неудобства для жителей, ущерб для деловой, туристической и культурной составляющих жизни столицы Башкирии.

Мы изучили ситуацию в других регионах. В Иркутске создан муниципальный оператор реставрации, и этот опыт был, в целом, довольно успешным. После консультаций с экспертами в сфере архитектуры, реставрации и управления недвижимостью, мы поняли, что есть проблемы в действующем законодательстве. Я вышел с предложением о создании рабочей группы, которая бы курировала вопросы сохранения исторических построек и привлечения инвестиций в данную сферу. Депутатский корпус меня поддержал, а далее было налажено взаимодействие с администрацией города, Башкультунаследием и архитектурным сообществом.

Изначально идея о создании городского оператора реставрации принадлежала члену молодежной палаты при Горсовете Уфы Диане Имамгаязовой. Мы ее развили, девушка тоже является участницей рабочей группы. В молодежной палате есть своя рабочая группа по архитектуре и благоустройству, где идеи о развитии городской среды высказывают молодые архитекторы, дизайнеры и представители молодёжных сообществ. Благодаря этому взаимодействию рабочая группа приняла во внимание не только позиции почтенных экспертов, но и услышала голоса нового поколения, для которого мы стараемся сохранить и возродить историческую среду города.

Альбина Зубарева

Источник: газета «Уфимские ведомости»

Размер шрифта: 141820
Цветовая гамма: AAA